Op 1 januari 2010 is het nodige gewijzigd in de fiscale wet- en regelgeving omtrent de eigen woning. Zo is bijvoorbeeld de definitie van het begrip ‘eigen woning’ uitgebreid, is het eigenwoningforfait aangepast en werd de regeling voor de eigenwoningschuld (de bijleenregeling) gewijzigd. Wat is de werking van de verschillende eigenwoningregelingen op dit moment? We hebben het kort voor u op een rijtje gezet.

Zoals u ongetwijfeld weet, zijn rente en kosten in verband met uw eigenwoningschuld aftrekbaar van uw box 1-inkomen. Als u deze kosten aftrekt, telt de Belastingdienst een bedrag bij uw inkomen: het eigenwoningforfait. Om de aftrek juist te kunnen bepalen, is het van belang te weten wat de begrippen ‘eigen woning’ en ‘eigenwoningschuld’ inhouden. Daarnaast moet het eigenwoningforfait worden vastgesteld.

Definitie eigen woning
Een eigen woning is een woning die belastingplichtige of personen die tot zijn huishouden behoren anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van eigendom of een ander recht. Daarbij is het van belang dat de kosten en lasten op belastingplichtige of zijn partner drukken, waarbij de waardeveranderingen hen grotendeels aangaan. Ook een woning die leegstaat, kan een eigen woning zijn als u deze woning zelf hebt bewoond of als u van plan bent om erin te gaan wonen binnen twee jaar. Dit laatste geldt ook voor een woning in aanbouw.

Tijdelijke uitbreiding eigenwoningbegrip
Vanwege de huidige economische situatie is het voor huiseigenaren soms moeilijk hun huis te verkopen en is verhuur een mogelijkheid. Een verhuurde woning is niet aan te merken als eigen woning. Nieuw voor 2010 en 2011 is dat de oude eigen woning, die tijdelijk verhuurd is geweest, na het einde van de verhuur weer in box 1 kan worden aangegeven als eigen woning. De oude eigen woning kan in box 1 worden aangegeven tot maximaal twee jaar na het jaar waarin de belastingplichtige/eigenaar het huis heeft verlaten.

Eigenwoningschuld
De eigenwoningschuld is maximaal gelijk aan de verwervingsprijs van de eigen woning, inclusief kosten ter verbetering van de eigen woning, minus de zogenoemde eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve is de overwaarde die bij de verkoop van een eigen woning wordt gerealiseerd.

Voorbeeld
A verkoopt zijn eigen woning voor € 1.500.000. Met de opbrengst lost hij zijn hypothecaire schuld van € 1.000.000 af. Hij realiseert hiermee een eigenwoningreserve van € 500.000. Als A een eigen woning koopt van € 1.200.000 is de maximale eigenwoningschuld als volgt te berekenen:

Aankoop woning	€	1.200.000
Af: eigenwoningreserve	€	500.000
		------------
Maximale eigenwoningschuld	€	700.000

Uiteraard staat het A vrij om een hogere lening af te sluiten. Het bedrag van de lening voor zover dit groter is dan € 700.000 valt dan niet in box 1, maar zal in mindering worden gebracht op het box 3-vermogen van A.

Tot 2010 werd de in mindering te brengen eigenwoningreserve naar beneden aangepast bij de aankoop van een goedkopere woning. Deze correctie is nu vervallen.

Nieuw vanaf 2010 is ook dat de eigenwoningreserve maximaal 3 jaar wordt bijgehouden (dat was voorheen 5 jaar). Dit is van belang voor de situatie waarin de verkoper na de verkoop van zijn huis drie jaar gaat huren en daarna pas weer een nieuw huis aankoopt. A uit het voorbeeld kan er ook voor kiezen om na de verkoop van de woning geen eigen woning te kopen maar tijdelijk te gaan huren. Als hij zijn nieuwe woning pas na 3 jaar zou kopen voor € 1.200.000, zou de eigenwoningreserve nihil zijn. De eigenwoningschuld is dan maximaal € 1.200.000.

Eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait komt in mindering op de hypotheekrenteaftrek. Hoe hoger het eigenwoningforfait dus is, hoe minder hypotheekaftrek resteert. Het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde. Voor 2010 bedraagt het forfait 0,55 procent voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.010.000.

Voor woningen met een WOZ-waarde hoger dan € 1.010.000 bedraagt het forfait € 5.555, vermeerderd met 0,8 procent van de WOZ-waarde voor zover deze uitgaat boven de € 1.010.000. Het ministerie van Financiën heeft al aangekondigd dat dit percentage de komende jaren stapsgewijs zal stijgen tot 2,35 procent in 2016.

In dat geval stijgt bijvoorbeeld het eigenwoningforfait van een huis van
€ 3.000.000 in 8 jaar tijd van € 9.300 per jaar naar € 52.320 per jaar. Dit heeft impact op de hypotheekrenteaftrek. Immers, hoe hoger het eigenwoningforfait, hoe lager de hypotheekrenteaftrek. Bij een belastingtarief van 52 procent stijgt de nettowoonlast in de periode 2008-2016 met € 22.370 (52 procent van € 43.020). Deze stijging heeft invloed op het besteedbaar inkomen.

Vermogensstructurering
De wijzigingen in fiscale wet- en regelgeving kunnen leiden tot aanpassingen in de manier waarop uw vermogen is gestructureerd. Vragen die aan de orde kunnen komen zijn: genereert mijn portefeuille genoeg inkomsten of ligt de nadruk meer (of teveel) op groei? Of: is het wenselijk om mijn hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen?

Uw relatiemanager is graag bereid u in contact te brengen met een van de vermogensstructureerders van MeesPierson.

Erwin van Elst,
senior vermogensstructureerder